Gewerbemiete: Mietminderung, wenn Geschäft wegen Corona geschlossen ist?
Gewerbe: Mietminderung, wenn wegen Corona geschlossen ist?
Viele Läden, Restaurants und sonstige Einrichtungen sind derzeit geschlossen. Grund hierfür sind behördliche Anordnungen aufgrund des Infektionsschutzgesetzes in Verbindung mit der aktuellen Verbreitung des Corona-Virus (SARS-CoV-2, COVID-19). Geschäftsinhaber kommen schnell in Schwierigkeiten, wenn sie die Miete weiter bezahlen sollen, ihnen aber die Umsätze fehlen, weil das Geschäft geschlossen ist. Kann ein Mieter in einem solchen Fall die Miete mindern oder die Mietzahlung sogar ganz aussetzen?
Miete mindern oder aussetzen?
Ob ein Gewerbemieter wegen der Corona-Krise die Miete mindern oder die Zahlung zeitweise aussetzen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Mangel der Mietsache
Ist die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung unmöglich, so kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter zur Minderung berechtigt (§ 536 BGB). Auch behördliche Beschränkungen können die Unmöglichkeit der Nutzung bewirken, vgl. die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 13. 7. 2011, Az. XII ZR 189/09).
Mietminderung je nach Umsatzeinbuße
In welchem Umfang die Miete gemindert werden kann, hängt in einem solchen Fall davon ab, inwieweit die gemietete Fläche noch vertragsgemäß genutzt werden kann. Dazu sind z.B. folgende Konstellationen zu bedenken:
- Restaurant: Welchen Umsatz kann der Gastronom durch einen Lieferservice oder Abholung von Essen vor Ort noch erzielen? Welchen Anteil hat dieses Geschäft am zuvor regulär erzielten Umsatz? An der Umsatzdifferenz kann sich eine Mietminderung orientieren.
- Café: In der Regel erzielen Cafés ihren Umsatz mit dem Verkauf von Heißgetränken und frischen Backwaren oder Snacks an die Kunden, die vor Ort Platz nehmen und entspannt Verweilen. Ein Außer-Haus-Geschäft dürfte hier kaum in Betracht kommen, so dass der Umsatzwegfall 100% betragen dürfte.
- (Raucher-)Kneipe: Da das Geschäft normalerweise vollständig auf Getränken basiert und weder Lieferservice noch Abholung vor Ort praktikabel sind, dürfte die Umsatzeinbuße 100% betragen.
- Imbiss: Keine Minderung, wenn bisheriger Vor-Ort-Verkauf rechtlich unverändert möglich ist.
- Buchladen, Zeitschriftenkiosk, Fahrradladen: Keine Anlass zur Mietminderung, soweit lokale Regelungen die Öffnung weiterhin erlauben, auch wenn derzeit weniger Laufkundschaft kommt.
- Bekleidung, Spielwaren, Haushaltswaren: Weitgehende Einstellung des Geschäfts mit 100% Umsatzausfall, sofern kein bereits etablierter Online-Vertrieb besteht.
- Lebensmittelgeschäfte, Drogerien, Apotheken: Keine Minderung, da von den Einschränkungen nicht betroffen.
- Baumärkte: Je nach lokalen Regelungen können Beschränkungen gelten für bestimmte Kundengruppen (z.B. Verkauf nur noch an Gewerbetreibende).
Die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung
Ob überhaupt eine Mietminderung rechtlich in Betracht kommt, wird wesentlich davon abhängen, welcher Nutzungszweck im Mietvertrag vereinbart ist. Ist ein konkreter Zweck vereinbart („Betrieb einer Speisegaststätte“, „Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Bekleidung“) und ist dieser Zweck derzeit nicht erreichbar, spricht dies für ein Minderungsrecht des Mieters.
Ist die Nutzung hingegen nur allgemein formuliert („Gewerbefläche“, „Ladenfläche“), so sind zwar einzelne Nutzungen ausgschlossen, andere aber weiterhin möglich. Hier wird ein Minderungsrecht von weiteren Details des Einzelfalles abhängen.
Miete unter Vorbehalt zahlen
Sofern für einen Mieter eine Mietminderung in Betracht kommt, deren Bestehen oder konkrete Höhe aber unsicher ist, kann ein Mieter „unter Vorbehalt“ zahlen. Die Erklärung eines solchen Vorbehalts gibt Vermieter und Mieter Gelegenheit, sich über die Einzelheiten auch dann noch zu verständigen, wenn die Miete zwischenzeitlich ungemindert weiter gezahlt worden ist.
Corona-Pandemie als Störung der Geschäftsgrundlage
Treten Umstände ein, die keine Vertragspartei vorhergesehen hat, die aber das Vertragsverhältnis erheblich beeinflussen, so spricht man von einer „Störung der Geschäftsgrundlage“. Anlass für eine solche Störung sind typischerweise Fälle höherer Gewalt (Naturkatastrophen, Kriege, Grenzschließungen, lang anhaltende Streiks). Auch ein Seuchen-Ausbruch wie die Corona-Pandemie kann eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ für einen Mietvertrag darstellen.
Recht des Mieters zur Anpassung des Miethöhe
Liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, so kann gemäß § 313 BGB „Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Eine solche Anpassung kann z.B. dahin gehen, den Mieter von der Mietzahlung ganz oder teilweise zu befreien, solange die behördlichen Maßnahmen einen regulären Betrieb nicht erlauben.
Eine solche Minderung der Miete tritt bei einer Störung der Geschäftsgrundlage jedoch nicht automatisch ein. Der Mieter muss sich vielmehr an den Vermieter wenden und eine Anpassung des Mietvertrags verlangen. Als Anpassung würden die Parteien dann einen Nachtrag aufnehmen, der die Miethöhe für die Zeit der Corona-Maßnahmen besonders regelt.
Auflösung/Kündigung des Mietvertrags wegen Corona
Bei einer Störung der Geschäftsgrundlage kann eine weitere Folge sein, den Mietvetrag vorzeitig aufzulösen. So regelt § 313 Absatz 3 BGB: „Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.“
Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse. Ist dem Mieter also mit einer vorübergehenden Minderung der Miete im konkreten Fall nicht geholfen, so kann der Mieter das Mietverhältnis auch kündigen – gegebenenfalls sogar fristlos.
Ob ein solches Kündigungsrecht besteht, hängt von den Details des konkreten Einzelfalles ab.
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Bitte beachten Sie, dass die obigen Hinweise lediglich einen ersten Überblick über die Thematik geben und keine individuelle Beratung im Einzelfall ersetzen!
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