Austritt aus einer Baugemeinschaft

Auch wenn sich anfangs alle Mitglieder einer Baugemeinschaft einig zu sein scheinen, sind Konflikte im späteren Projektverlauf nicht immer zu vermeiden. Lassen sich sachliche Meinungsverschiedenheiten oder persönliche Differenzen nicht mehr überbrücken, kann der Wunsch nach einer Kündigung bzw. dem Austritt aus der Baugruppe bestehen. Ein solcher Schritt ist jedoch häufig mit rechtlichen und praktischen Schwierigkeiten verbunden.

Kündigung oder Austritt?

Die Begriffe „Kündigung“ bzw. „Austritt“ werden häufig synonym verwendet, bedeuten rechtlich jedoch ganz unterschiedliche Dinge:

– Kündigung, Liquidation

Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, häufigste Rechtsform für kleinere Baugemeinschaften) bedeutet die Kündigung eines Gesellschafters, dass die gesamte Gesellschaft aufzulösen ist (§ 723 BGB). Die Kündigungserklärung eines Einzelnen bewirkt damit die Projektbeendigung für alle Beteiligten: Alle laufenden Rechtsverhältnisse sind zu stoppen und abzuwickeln und ein eventuell bereits erworbenes Grundstück ist wieder zu verkaufen. Das danach noch bestehende Vermögen – in der Regel der Saldo des Bankkontos der Baugemeinschaft – ist unter allen Gesellschaftern aufzuteilen und auszuzahlen (Verteilung des Überschusses, § 734 BGB). Besteht der Saldo in einem Soll, haften alle Gesellschafter für dessen Ausgleich (Nachschusspflicht bei Verlust, § 735 BGB).

– Austritt

Unter einem Austritt versteht man in der Regel, dass sich ein Gesellschafter von der Baugemeinschaft trennt, während die verbleibenden Gesellschafter das Projekt fortführen. Eine solche Variante kann in der Satzung der Baugemeinschaft vorgesehen sein. Ist dies nicht der Fall, kann ein Austritt nur im Rahmen eines Gesellschaftsbeschlusses geregelt werden. Zur Wirksamkeit eines solchen Beschlusses wäre die Zustimmung sämtlicher Gesellschafter erforderlich – anders als bei der Kündigung, die ein Gesellschafter auch allein erklären kann.

Beim Austritt eines Baugruppenmitgliedes ist insbesondere zu klären, was mit der avisierten Wohneinheit bzw. dem vorgesehenen Flächenanteil geschehen soll und wie Einlagen und Beiträge des Austretenden erstattet werden. Dies ist häufig auch eine Frage der Liquidität der Gesellschaft.

– Abtretung

Um eine Wohneinheit durch den Austritt eines Gesellschafters nicht (temporär) „herrenlos“ werden zu lassen, sondern nahtlos in die Hand eines neu eintretenden Baugruppen-Mitglieds zu übergeben, kann vereinbart werden, dass der Gesellschaftsanteil vom Aus- an den Eintretenden unmittelbar übergeht (Abtretung). Um der Baugemeinschaft eine aufwändige Zwischenabrechnung über die Einlage des Austretenden zu ersparen, bietet sich an, dass der Eintretende den Wert des Gesellschaftsanteils direkt an den Austretenden zahlt, ihm den Anteil also abkauft. Dem Eintretenden steht dafür die Einlage des Austretenden zu – verbunden mit allen sonstigen (anteiligen) Rechten an dem Projekt. Das alles setzt natürlich voraus, dass ein Interessent für die Übernahme des Anteils überhaupt zur Verfügung steht.

Protokollierung, Haftung, Grundbuch

Alle Beteiligten sollten darauf achten, dass alle Einzelheiten einer Kündigung, eines Austritts oder einer Abtretung detailliert protokolliert werden. Insbesondere sind die Form- und Zustimmungserfordernisse der Satzung zu berücksichtigen. Fehler in Gesellschafterbeschlüssen, etwa durch die falsche Berechnung einer erforderlichen Mehrheit, können fatale Auswirkungen haben (Anfechtung des Gesellschafterbeschlusses, „fehlerhafte Gesellschaft“).

Ferner ist zu berücksichtigen, dass ein Gesellschafter für die Geschäfte, die die Baugemeinschaft während seiner Mitgliedschaft getätigt hat, bis zu fünf Jahre nach seinem Austritt haftet (Nachhaftung, § 160 HGB).

Nicht zuletzt müssen alle externen Beteiligten unverzüglich über den Gesellschafterwechsel informiert werden. Sofern die Baugemeinschaft bereits das Grundstück erworben hat, ist das Grundbuchamt über jeden Gesellschafterwechsel zu informieren (Grundbuchberichtigungszwang, § 82 GBO).

Baugemeinschaften in anderen Rechtsformen

Die obige Darstellung gilt nur für Baugemeinschaften oder Baugruppen in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, BGB-Gesellschaft, § 705 BGB). Für andere Rechtsformen (z.B. Genossenschaften, Kommanditgesellschaften, Vereine, Stiftungen) gelten abweichende Regelungen.

Verwandte Themen